张宇杰董事长在2017年第二次经营研讨会上的发言
9月22日-23日，海鸿福船物业经营管理团队干部召开了2017年第二次经营研讨会，对公司今年前三个季度的经营情况、存在的关键问题、年末收官工作的推进以及2018年工作计划的关键指标和方针、政策等多项议题进行了深入的探讨，并于23日一早进行了汇总总结。
2017年是海鸿福船物业正式提出“转型升级、二次创业”口号的第一年，公司各项经营指标压力尤为严峻，马上就要进入第四季度工作，各项分工计划的实施情况有好有差，根据此次会议的讨论情况，今年年底前，公司经营管理团队以张宇杰董事长和4位副总为主线，还要着重推进九个方面工作，力争年底圆满完成2017年的工作任务，并为2018年工作打好基础。这九个方面工作分别是：收费、总结、计划、预算、区域划分、薪资结构、降本增效、服务提升与中船二期。具体工作和时间节点在会上也已分别明确，会后由各分管负责人分头落实。2018年的工作要继续在“自我突破 夯实主业 转型升级 协同发展”的基本方针指引下，围绕“中船、服务、效益、二次创业”四个关键字开展工作。
会议最后，张宇杰董事长还就公司近期经营发展的情况以及今后的工作如何推进谈了一些想法：
一、 立足中船，服务军工，做产业园区服务专业供应商，直面“无质化”时代的到来。
2017年9月6日，国务院正式取消了物业服务企业一级资质的核定，这是继1月12日国务院发文取消物业服务企业二级及以下资质核定后，又一引起行业剧变的重大举措。物业管理行业经历了三十多年的风雨，又在接近不惑之年时登上了时代的风口浪尖。一切都在被颠覆、一切都在被打破、一切都在被重铸，我们如何面对突如其来的“彻底放开”，这究竟意味着诚信与口碑时代的开始呢？还是无序与混乱纷争的来临呢？
下月11日-13日，海鸿福船物业即将参加在深圳举办的“2017首届国际物业管理产业博览会”，在展台设计过程中，公司明确了以“立足中船 服务军工 做产业园区服务专业供应商”作为代表公司定位的标语，公司认为这是海鸿福船物业在同质化现象愈来愈严重的国内物业管理市场中彰显特质品牌的最有力的口号。
“服务好江南”一直都是海鸿福船物业发展的本源，而随着业务的不断拓展，在2017年工作计划中，公司又将这一宗旨扩展到了“服务中船”的层面。当前，鉴于国家战略的迫切需要，中船集团和下属的江南集团都进入了快速发展的新时期，对海鸿福船物业而言也存在着巨大的发展空间，公司的管理干部们更应该站高望远，看到其中可以发掘的机会和对于公司的重要意义。
过去近20年的实践证明，“服务好江南”的战略已经帮助海鸿福船物业取得了丰硕的成果，中船江南长兴造船工业园区也已成为公司发展的柱石和优质品牌管理模式的主要创新基地。公司的“1337-366-306”品质密码中，306个工业园区物业服务标准就诞生在这一创新基地，并已成为海鸿福船物业这个物业服务品牌上最令人瞩目的闪光点。
未来几年，中船江南还将承接国家重点军事建设任务，这将是海鸿福船物业进一步提升行业知名度的最佳契机，公司需要将“服务中船”再一次升华为“服务军工”，对标“第一军工”企业，配合战略甲方完成重点建设任务，为中国海军建设、国防建设奉献自己的一份力量。
届时长兴岛相关项目将面临大量人员进驻、频繁的高规格接待服务需求、更高标准的物业服务要求以及随之而来的众多个性化需求，海鸿福船物业将面临的挑战也是巨大的。我们必须不断提升自我，以中船江南、中船钦州等项目为标志，向成为为国内一流的工业园区提供一体化后勤配套服务企业的目标努力。不断满足战略甲方的需求，并更多地辐射周边地区，发展如南京红枫、昆山凯捷等工业园区项目，在工业园务物业服务领域树立更高的标准和更优质的品牌形象。让海鸿福船物业的品牌在市场上更具有竞争力是公司所有相关经营策略的核心目标，而为了取得海鸿福船物业的新发展和新业绩，公司必须要继续将“立足中船、服务军工”贯彻到底，将“产业园区服务专业供应商”这面全新的旗帜撑起来。
二、 守业创业，敢为人先。业务拓展的步伐永不停歇，现有项目的续签人人有责。
放眼全国和上海物业管理行业，海鸿福船物业的管理干部们，尤其经营发展口子的干部，必须加强战略思维，清醒地给公司科学定位。我也曾经多次在干部培训会议上指出：国内的物业管理行业必然会与国外发展同步，最终成为一个寡头的行业。不用多久，行业内就将出现部分航母级企业，加剧行业分化；中型企业将更加注重物业细分市场的攻城掠地、探寻新业务、发展新模式，加速规模扩张，提升盈利能力；小企业则将转求更为专业化的道路。抱团取暖，共同发展已经是行业的普遍现象。
中物协年中发布的《2016年中国物业服务百强企业研究报告》显示：从管理规模看，目前百强企业管理面积均值已达2725万平米，市场占有率近三成。管理面积和增速表现优异，强者恒强并更强，行业集中度进一步提高。百强企业中，前十位企业管理面积总额相较2015年的数据增加41.3%。资本市场的进入也持续升温，新三板物业市场已有51家企业成功挂牌，2016年新添23家，2017年至今已又增加了14家。海鸿福船物业在陆伟名誉董事长“专注、专业、专心”的“三专”理论指引下，短期内不会走急速扩张的道路，因此我们只有在物业细分市场及传统区域深耕方面发展出独特的市场，才是正确的定位。
《2016年中国物业服务百强企业研究报告》也指出：产业园区等业态将会是未来发展重点。截止至8月31日，海鸿福船物业2017年新增8个管理项目近80万平方米面积，其中基于现有的各类产业园区发展出来的衍生项目就有5个。根据公司的五年规划，未来公司的发展重点也将继续放在“为国家工业园区、重工业集团提供后勤保障一体化服务”这一方向上。在巩固一线城市项目的同时，转向二线和三、四线城市拓展项目。此外，公司还要继续考虑涉入类型更为广泛的产业园区，以及目前比较火的特色小镇、养老地产、旅游地产等专业领域，紧跟时代前进步伐，有“敢为人先和勇创一流”的锐气。不断自身创新探索海鸿福船品牌特色的同时，也主动借鉴国内外物业先进企业的经验，不断拓展品质高的项目。
当然，开疆拓土的同时，各个管理口子也不能放松对现有项目的续签和维护工作，不仅限于区域和项目层面，公司的职能部室也必须人人养成“守土有责”的意识，“皮之不存，毛将焉附？”
据综合运行部统计，公司2017年成功续签合同30个，其中有一半的项目合同期只有短短一年，老项目的续签作为一项长期的、牵连范围甚广的工作，必须各职能部室与区域、项目共同合作，努力完成。而合同金额的变化、合同期的长短以及与业主方谈判、审价的过程，往往是最能反映出项目服务是否达到业主要求的。今年年初公司就提出针对每一个续签项目要成立专题工作小组，而工作小组是否发挥作用也是续签过程是否顺利的重要因素，确保合同续签万无一失，是每一位公司经营管理干部责无旁贷的工作。
三、 标准化保质量，差异化树特色。基础物业服务作为确保和提升公司经营收入的根本，两手抓、两手都要硬。
服务标准化是物业服务企业实现有序扩张的重要基础，通过不断创新服务模式，改善服务质量，建立标准化的物业服务流程，提升服务水准并降低经营成本，是确保和增加公司经营收入的重要手段，也是实现企业规模扩展的大前提。而随着物业管理行业的深入发展，基础物业服务的同质特性又加剧了企业间的竞争，越来越多的物业服务企业在保证基础服务质量的同时，也采取差异化竞争的战略，探索更贴近业主需求的特色服务，以特定领域内的服务优势谋求更多更好的市场资源。
海鸿福船物业在差异化竞争中，通过制定《工业园区物业服务标准》，已帮助公司在产业园区相关项目的拓展方面取得了很多成绩。而关于必须持续抓“基础服务提升”的公司决策也已经多次通过董事会、干部培训、区域经理会议等渠道不断地向公司所有干部员工进行传递。对于微信上HHFC基础物业服务提升群的管理和运用，也通过半年多的加强管理显得日益规范，作用也在不断体现。
接下去基础服务提升工作还将进一步推进，手段还要大胆创新、大胆改革，对于项目经理收费意识的提高还要进一步采取措施。综合运行部牵头编制的标准化文本在现在的基础上还要继续增加新的类型：如对园区物业服务的进一步细分，探索科研型园区、生产型园区、商业型园区等不同类型的服务标准，推动公司在专业领域服务精细化进程。标准化文件与公司原有的三体系文件融合工作也要继续推进，最终以标准化的操作实现简化流程、提高效率的目的。
四、 管理提升与服务提升双管齐下，降本增效确保全年利润。
海鸿福船物业的经营收入中，经营成本所占的比例与《2016年中国物业服务百强企业研究报告》中百强企业78%的均值相去甚远。其中，国内百强企业的人员成本均在53%左右，而海鸿福船物业这一指标也是远远超出一大截，人员成本过于庞大的压力极大程度上限制了公司在各种多元化经营领域的发展。《研究报告》还指出，百强企业净利润的高增长还依赖于成本的降低和人均绩效的提升，管理面积增加带来的规模效应摊薄了企业运营成本，也在一定程度缓解企业人力成本上涨过快压力。由此可见，降本增效必须是管理提升与服务提升共同作用的结果。
1、 在管理提升方面
首先、公司要确立合理的薪资序列、岗位序列。干部队伍责权清晰、各项考核落实到位，有明确的职业上升通道，基层员工确保按劳分配、多劳多得。第二、要科学地调整区域划分，根据区域经理的能级和不同项目的类型合理分配，发挥每一位优秀管理干部的特长，提升项目的盈利能力。
第三、明年公司还可以尝试让职能部门也参与到项目的现场管理中去，每一个职能部门负责人也负责起公司的一个或几个项目，部门其他干部轮流到项目学习和协助管理。一方面，让职能部室的管理干部们更清晰直接地了解项目运营情况，了解物业管理工作的艰辛，更重视项目、重视现场管理，提升职能部门干部的服务意识；另一方面，也能使公司总部轻量化，合理分摊成本，将职能部门从成本中心转变为利润中心。
2、关于服务提升，可以分三个方面来讲：一是技能提升、二是技术革新、三是关注业主的需求。
1）技能提升：首先，公司可以通过多种途径的业务培训提升干部员工服务技能、增强服务意识，从而推动项目物业服务稳步提升。同时,还可以通过技能竞赛加快高技能人才的培养，积极参与行业内的技能竞赛和举办公司内部的技能比赛，提高员工的学习热情和工作积极性。虽然这些工作公司近两年也一直在不断开展，但往往过于形式化，办过之后没有引起什么波澜。参赛区域仅仅是抽调部分员工集中进行训练以应付比赛，赛后公司相关职能部门也没有把表现优异的员工经验心得在公司范围内推广。总体而言，公司举办的竞赛没有起到推动公司该项业务的全面提升的作用。
2）技术革新：公司已经陆续引进了新视窗收费软件、金蝶K3网上报销系统，结合原有的公司OA、微信工作群等手段，力求最大程度简化管理流程，改善目前运营效率低、成本高、管理粗放等局面。但目前来看，项目基层人员对于公司投入大量资金和精力构建的这些平台熟练运用程度还不高，日常的培训工作与职能部门的耐心帮助和指导必须进一步跟上。
3）关注业主的需求：公司“1337-366-306品质密码”中第一个数字“1”所代表的“一本工作日志”一直在提醒着我们——“谁，是你还没有想到的人？”这句话正是要求海鸿福船物业的管理干部时刻自省我们的服务提供和服务定位是否与业主的需求相匹配，也就是我们的关注点，应该时刻聚焦在服务对象上。通过关注业主需求的变化，倾听业主的心声，结合公司和项目的实际情况，给所服务的对象一个准确的服务定位，并恰如其分的提供相应服务，以此取得相应的经济价值。
目前看来，2017年公司完成年度利润指标的任务依然十分艰巨，为此公司董事会也更明确地提出了“降本增效”的具体要求,明年公司的管理构架调整、管理人员职能分工、区域划分也都是全新的课题和任务。张宇杰董事长最后也指出：2017年的任务是近几年来最为艰巨的，不论是管理面积拓展的指标还是经营额、经营利润指标，相较过去几年，今年增加的幅度都是最高的。今年的工作还剩下3个月时间，对于刚刚喊出“转型升级 二次创业”口号的我们这支经营管理团队来说，打响第一炮就看这最后三个月的努力，相信大家一定能圆满完成任务，拿下海鸿福船物业二次创业征途上的第一个制高点！