解密上海海鸿福船物业管理有限公司
“风成于上，俗化于下。”一个企业文化的建设，根本在于管理者对于员工工作作风的培养，并将企业精神植根于员工心中。与此同时，企业文化的形成，又进一步促进了企业形象的提升，三者形成良性互动。2015年海鸿福船物业干部年会上，陆伟董事长首次提出了1337-366-306的公司品质密码，这串数字蕴含了这一代海鸿福船物业人自1998年公司成立以来对于推进、发展、创新海鸿福船物业管理和企业管理的心血结晶，也代表了海鸿福船物业目前这一阶段的企业文化核心价值。
1337-366-306品质密码蕴含了公司对项目现场管理、干部自身修养、行为以及标准品质追求三个方面的内容。
第一部分“1337”是指海鸿福船物业以2009年印发的《9个质量管理文件》为框架参考，统计和分析各类制度执行中存在的问题，调整了总部各职能部门的权责划分后，将管理理念进一步完善和丰富形成的“1337工作法”——即：1本工作日志、3不1消除、3DS巡视制度和7天服务制度，这四个项目分别自成体系又相互关联。
“1本工作日志”
——巨细靡遗的项目运行轨迹，时刻自省“谁，是你还没有想到的人？”
海鸿福船物业的工作日志指的不是简单的一本日志本，而是一项由总经理办公室负责制作和发放，项目经理负责记录和保管，综合运行部负责检查、回收、点评，并配合公司领导进行评分、排名和评议的完整管理制度。日志本前半部分印有各类工作守则，内部则按周、按月、按季度将项目经理需要完成的绿化改造、保安训练、水箱清洗等常规工作一一罗列，并开辟了专门栏目记录公司综合运行部例行检查和整改结果。之所以要如此详细地列出项目经理的日常工作，最初也是因为海鸿福船物业作为改制企业，有很多项目经理原本只是江南厂和其他单位普通的员工，并没有接触过物业管理工作。但是通过每天记录工作日志，就可以及时提醒和帮助他们了解应该如何做好项目经理的工作。必须强调的是：一本优秀的小区经理日志不是八股文式的流水账，而是充盈了小区经理在发现现场管理问题后的思考、实施解决问题的做法、包括对公司管理程序、标准进步的思考与建议。优秀的小区经理日志能体现小区经理的工作能力、思维能力、创新能力与敬业精神。现在，海鸿福船物业项目经理工作日志已经作为公司独创的工作制度流传了下来，是每一位项目经理上岗时标配的办公用品。项目经理变更时，人力资源部将告知新任项目经理在前任经理工作日志延续记录。
目前海鸿福船物业在用的工作日志已经是公司发行的第四个版本了。新版本的工作日志在制作和页面设计上不断进行改良，力求更符合项目现场管理的需要。要求项目经理记工作日志不仅是为了帮助项目经理更快地养成与公司管理模式步调一致的工作习惯，更是为了配合“1337工作法”中“3DS巡视制度”的有效落实。
“3DS巡视制度”
——每周定（D）点、定（D）时、定（D）人，全方位巡视（S）项目各个关键点位。
为了进一步贯彻落实公司2009年发布的《项目经理定点定时现场管理办法》文件精神特别指出的“现场管理制度”。公司要求每个项目制定清晰完善、符合项目特点、巡视目标和路线明确的“3DS巡视程序图”。固定时间节点，由专人负责，并有陪同执行人对业主居住/办公环境和员工作业现场、项目设施设备、各类安全隐患易发点及人员工作状态进行全面巡视。巡视过程中与业主、员工保持沟通和交流，了解项目中各个环节存在的问题，最终形成真实、详尽、连贯，对项目管理进步具有建设性作用可追溯的巡视记录。实施“3DS巡视制度”的根本宗旨是：小区经理必须沉到现场，第一时间发现管理进程中的问题与弊病，改变闲坐在办公室里的官僚作风。此外，“3DS巡视制度”的执行过程也正是项目经理对“3不1消除标准”落实情况检查的过程。
“3不1消除标准”
——口号化的传播形式，简单易懂的卫生工作标准。
“3不1消除标准”即“不见烟蒂”、“不见瓜皮纸屑”、“不见痰迹”和“消除难看的地方”，是为了更好地促进海鸿福船物业全体干部和员工树立精细化管理的理念而形成的长效管理标准，检查和督促项目经理严格按公司要求为业主服务。项目经理作为实现“3不1消除”的第一责任人，负责工作的具体执行，公司综合运行部负责进行考核检查和记分。从表面上看，“3不1消除标准”的清洁卫生标准看似简单，但其中却隐藏了海鸿福船物业的高标准的环境要求，同时通过简单、易懂、口语化的标准表述，使基层服务人员中迅速明了海鸿福船的环境标志并能有效的传递，更能时刻提醒他们如何按标准做好保洁工作。此外，“消除难看的地方”也不仅仅是字面上的意思，更加包含了项目各类无人管理、容易忽视的死角，确保清洁工作可以覆盖项目的每个角落，集中体现了海鸿福船物业“细节决定成败”的管理理念。时至今日，公司管理层在到项目视察和公司年会上都还会亲切地与员工交流“3不1消除标准”的内容，而这一服务标准也早已融入每一位海鸿福船物业人的日常工作中。
“7天服务制度”
——物业服务年终无休，公司职能部室与项目服务中心步调一致，保持与业主交流渠道畅通。
想必有人会说“物业服务中心本来就应该是7x24小时运行的”。确保双休日及节假日有项目经理和主管参加现场管理，确保现场管理的质量，加强与业主的沟通和交流，及时处理服务中发生的问题。同时实际上海鸿福船物业的“7天服务制度”是指公司职能部门也要与项目服务中心同步实现7天服务制度。确保双休日的工作时间内，公司总部也能保持与业主、业委会的联系畅通，任何项目上的声音任何时候都能顺利传递到公司总部，以利于及时改进物业管理和服务。在项目发生突发事件时，总部职能部室的干部也能第一时间配合项目经理联系相关高层管理人员到达现场，确保事件处理有条不紊。“7天服务制度”就是这样一项一方面始终保持公司对外有一扇窗口，另一方面始终确保项目有公司总部的后援力量的工作制度。
“1337工作法”的确立和执行，标志着海鸿福船物业开始逐步形成自己独有项目现场管理制度，也意味着公司核心竞争力建设的起步。随着海鸿福船物业品牌的逐步建立，公司管理的项目数量和规模也从最初的1个项目、1.5万平方米发展到近100个项目、近500万平方米管理面积。与公司规模一天天壮大相对应的，是公司对于项目经理的要求也在一天天不断提高。为此，公司董事会也陆续提出了多项提升管理干部职业精神和自我修养、行为的要求，这就是“三‘自’经”、“六个行为意识”和“六个目视管理标准”。
“三‘自’经”
——帮助干部建树认识自我、突破旧我、塑造新我的企业精神。
“三‘自’经”取自中华文化经典“三字经”的同音，这一理论是由陆伟董事长在2010年第三期干部培训班上首次提出的。后根据2011年第一届九次股东会提出“要加大管理干部梯队组建，完善干部培养、使用、考核、激励、自由流动机制，营造优秀干部脱颖而出的氛围的管理思路。”的要求，公司针对当时存在的管理体系、运行效率，以及部分管理干部的进步不能跟上公司发展需要的状况正式对海鸿福船物业全体干部提出了“自愈功能、自动自发、自我超越”的海鸿福船物业三“自”经要求，并随即展开了丰富的研讨活动。此后这项工作每年都在公司工作计划中提出，一直延续至今。创导三“自”经的根本宗旨在于培育干部与企业共生存、同发展的主体精神与对公司的忠诚度，‘激励干部自觉成为符合公司发展需要的优秀的职业经理人。
“自愈功能”源自“系统论”,正如人的身体系统出现损伤时可以自动激活身体机能修复损伤一样，一个企业也应该有这样的自愈功能，而企业内部的干部员工就是实现这一功能的基础。因此，三“自”经的“自愈功能”要求干部员工首先摆脱一味依赖、等待公司指令的惰性思维；“自动自发”源自“矛盾论”，内因是事物发展的根本原因，是变化的依据，外因通过内因而起作用。2010年公司曾发动全体干部阅读《送给加西亚的信》一文，引起了广大的反响。像主人公罗文这样能够充分发挥“自动自发”精神，以绝对的勇气和不屈不挠的精神正视工作中的困难和挫折的人，从内心深处极大地鼓舞了当时一批参与培训的干部。此后“自动自发”便成了公司对于全体干部员工的要求，要求他们充分发挥内在能动性，勇于创新开拓，敢于承担责任，正确理解自己工作的本职、正视物业管理的本质、对公司各项管理制度的执行中存在问题的地方进行不断的改进和完善；“自我超越”源自“发展论”并融合了“自我超越 打造一流”的江南精神。要求干部员工遵循事物自身发展的整个过程是由肯定、否定和否定之否定诸环节构成的唯物辩证法基本规律。敢于自我否定、自我进步、自强不息，最终实现突破自我。督促管理干部自觉捡视工作中的不足、自觉定位新的工作目标、主动克服工作中的疑难问题，不断提高自身执行意识与执行能力。
“六个行为意识”
——新时代下海鸿福船物业职业经理人的标志。
“意识决定行为，行为决定习惯，习惯又形成了新的意识”，每个企业、每个干部要想走向卓越，首先要学会改变自己的意识。陆伟董事长在2013年公司年会上首次提出海鸿福船物业职业经理人必须具备“进步意识”、“认真意识”、“守时意识”、“实事求是意识”、“执行力意识”和“言必行、行必果意识”这“六个行为意识”的概念。此后公司第二届二次董事会也提出了《自觉养成六个行为意识是海鸿福船职业经理人的标志》的决议，明确强化干部行为意识的工作要落到实处，不搞形式，倡导自觉修行，切实触动干部思想深处固有的潜意识，改变不适应公司发展需要的落后的旧意识。2013年12月公司正式发布了《关于执行六个行为意识干部考核细则的通知》，时至今日“六个行为意识考核”已经在总经理、副总经理、职能部室和全体项目经理中全面推行。
“六个目视管理标准”
——创建令人交口称赞的海鸿福船物业项目标准。
海鸿福船物业第二届六次董事会提出的《以创新引领未来，创建海鸿福船特质品牌》决议中将现场管理的“六个目视管理标准”列为提升公司服务质量的重要抓手。要求公司管理干部和项目经理在“六个行为意识”自省自律的基础上，必须时刻以审视的眼光巡视项目“保安、保洁、保绿、保修”四项基础服务，具备有发现问题的眼光。
“保安有反应”要求项目各个岗位保安在看到车辆、外来人员进入的时候都能主动响应，使人进入小区第一时间就感受到海鸿福船物业的管理氛围；“三不一消除”此时不仅仅是对项目环境卫生要求，而是要求项目经理日常巡视过程中始终带着“三不一消除标准”去检查，及时发现需要改进的卫生问题；“员工着装统一”要求项目所有员工保洁有保洁专业服装、保安有保安专业服装，不仅体现海鸿福船物业的整体形象，更应将各个不同工种的专业性体现出来，例如工程服装的各项安全设计、保洁服装配备的工作腰带等等。“标识标牌齐全”则是使得业主感觉海鸿福船物业服务无处不在的重要举措，在无专人管理的部位出现一块提示指示牌，将大幅提升业主对于公司专业程度的认可，达到“有标无人似有人，标全无人胜有人”的效果；“厕所清洁如家”，这一点大家肯定都知道，要让项目的公共厕所保持像家里一样清洁不是件容易的事。但如果项目经理都有这样的目标，则最能体现他对公司的归属感和对项目的责任感；“物业办公室整洁”要求项目经理工作有条理，对项目员工合理约束，并始终将“维护公司形象”的责任放在心间。
“366”作为海鸿福船物业品质密码中培养海鸿福船物业管理干部专业素养和个人素养的系列举措，已成功地为公司管理层组建了一支全新的、年轻富有活力的项目管理人才和职能部室干部团队。这支团队为海鸿福船物业在实现十年战略规划的中期战略目标冲刺阶段提供了强大的力量。
第三部分“306”指公司在2014年9月顺利通过了上海市质量技术监督局对于工业园区物业管理标准化的验收，中船江南长兴造船工业园区物业服务标准化306个标准文件。
“工业园区物业服务标准化”
——海鸿福船物业在行业内树立起的第一个标志性品牌。
海鸿福船物业通过2年多的标准化建设，完成了包括工业园区物业管理服务基础标准、工业园区物业管理服务保障标准和工业园区物业管理服务提供标准3大子体系，共306个标准（其中国家标准91个、行业标准2个、地方标准2个、企业标准211个）。
标准化体系基本成型后，公司持之以恒地推进标准化制度落实和推广，物业管理进步和工作效率提高也已初见成果。在后续改进过程中，公司综合运行部还在工业园区标准的现有基础上相继编制了《办公楼物业管理指导书》、《高端住宅项目物业管理指导书》以及《酬金制物业管理指导书（草拟）》，并计划继续推出其他类型项目物业管理指导书共计10册，为海鸿福船物业服务标准化建设实现可复制、可推广的模式，加速海鸿福船物业管理项目和管理面积的扩大。
海鸿福船物业的品质密码“1337-366-306”可以说是一代海鸿福船物业人对于公司管理层多年来思考、实践并创新提出的众多管理思路和工作方法的高度提炼，是海鸿福船物业“治司理念”的综合。然而“理念”要转化为完善的制度和体系还是有赖于公司干部、员工的努力，这批这批经海鸿福船物业品质密码熏陶和培育起来的管理干部和基层员工，今后也将从简单的“管理部门”和“管理项目”转变为“自治”加“管理”的“治理部门”和“治理项目”，从而发挥出他们最大的潜力与工作效能。有位哲学家说过：“比成功更重要的是一个人要拥有内在的丰富，有自己的真性情和真兴趣，有自己真正喜欢做的事，这才是成功的真谛。”而一个物业管理企业最珍贵的价值和最美好的成就也恰恰就寄托于这样的成功之中，管理者和从业者都将物业管理作为自己一生的事业，作为自己喜欢做的事，才能用心思考、用心创造，成为公司与业主交口赞誉的职业经理人，带动公司生生不息地向前发展。