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物业公司如何操作绿地改建停车位

      随着私家车保有量的不断增加，停车位紧张问题日渐突出，物业服务企业的停车管理和服务面临着日益严重的考验。为了缓解车位紧张，有的物业服务企业将绿地改建为停车位。物业企业虽是出于公共利益的考虑，但其中存在法律风险，操作不慎极易引发矛盾纠纷。本文通过正反两个案例，来说明绿地改建停车位的法律风险，解析物业服务企业绿地改建停车位的正确操作方式。

一、失败的绿地改车位案例

      老聂头在某小区买了一套一楼房屋，家门口正对着小区的一个花坛景观，老两口看着这景儿心理就美。可是，好景不长！老聂头突然发现，花坛周围一圈绿地被铲了，没多久又有人来铺上植草砖，改造成了车位。老聂头就将物业公司告上了法庭，要求法院判决物业公司将停车位恢复成绿地。物业公司不服称，“改停车位是为了解决小区业主停车紧张，改建绿地时也曾就相关事项在小区内进行公示。”物业公司还提供了一张照片说他们已经公示了。

      法院认为小区绿地归业主共同所有，物业公司进行绿地改造时，必须征得小区业主的同意。最终判决物业公司拆除停车位，恢复绿地。

二、成功的绿地改车位案例

      2014年1月，某小区召开业主大会，经超过三分之二以上业主同意，决定对某小区车位进行改造。2014年4月，本案物业公司进入该小区。在此期间，物业公司与业委会签订《管理服务协议》，协议约定：管理服务期限为4年，自2014年6月1日起至2018年5月31日止；管理服务内容及标准包括门岗值勤、巡视管理、清扫保洁、机动车辆停放秩序管理、其他委托事项等其他条款。物业公司进驻后，依照该小区业主大会决议对该小区进行改建，将该小区的5号楼至9号楼之间的绿地改为停车位。

      业主邓某认为每位业主都有土地证，物业公司改造绿地直接到邓某卧室（4-5号楼之间土地），为此邓某报警，并向业委会反映，要求物业公司停止施工，并恢复原状。因为协商不成，邓某将物业公司告上法庭。物业公司提出，物业公司对小区提升改造是业主、业委会、居委会要求的，2014年5月9日进行了公示，公告全体业主，该决议都经过业主大会同意，4邓某不应以个人利益损害小区整体利益，请求驳回邓某诉请。

      法院认为，物业公司与业委会签订的《管理服务协议》而取得管理权，根据约定有权对该小区的机动车停放秩序进行管理。物业公司改建停车位，是依据某小区业主大会经三分之二以上业主同意的决议进行，该改建行为未对邓某享有所有权的建筑物专有部分有所侵害。法院最终判决驳回原告邓某的诉讼请求。邓某提起上诉也未获得法院的支持。

三、法理分析及对物业企业的建议

      按照《物权法》第七十六条第（六）项的规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

绿地改建停车位属于《物权法》第七十六条第（六）项规定的应由业主共同决定事项范畴。物业服务企业操作绿地改建停车位必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。案例一种的物业服企业仅仅作了一个公示，而并未征得业主同意。案例二则征得了相关业主同意。

      结合上述两个案例的案情及法院判决，如果采用最严格的标准或者最完善的方式，我们认为，物业公司在操作绿地改建停车位时应当注意如下事项：

1.物业公司“来路”合法明确。物业服务企业是经合法选聘取得物业管理权的，不论这种管理权的取得是通过招投标方式还是通过协议选聘的方式。总之需要合法选聘。

2.物业服务内容包含车辆管理/停车服务。物业服务企业虽然取得了合法的管理权，但如果服务内容中并不包含停车管理/服务，实施车位的改建也可能涉嫌越俎代庖。

3.绿地该车位经过双三分之二业主同意。此处强调三点：A.须经过业主同意，仅业委会同意不可以；B.须经过双三分之二的业主同意，仅双过半数业主同意不可以；C.物业公司仅仅公示一下当然更不可以，不论公示时间有多长。

4.根据工程体量取得规划、建设等部门审批，具体标准须当地政府主管部门确定。

5.为防止老聂头、邓某某等业主提出的挑战甚至诉讼，物业服务企业应有证据意识，绿地该车位过程中要留存好业主大会决议、公示照片、政府审批文件、物业服务合同、停车管理协议等。