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《民法典》八大创新点解读

随着2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”），新中国进入到了“法典”时代。

民法典是新中国第一部以法典命名的法律，它的实施，也同时意味着现行的民法通则、物权法、合同法、担保法、婚姻法、收养法、继承法、侵权责任法全部废止。上述法律中有关物业服务的相关规定必将同时废止，旧法的废止、新法的诞生对于物业服务行业有哪些影响，也是每一个物业服务从业人员关心的内容。

01提出了物业服务人的概念

《民法典》之前有《物业管理条例》提出的物业服务企业，在《物权法》中又提出了其他管理人的概念，《民法典》又提出了物业服务人的称谓，物业服务主体内涵越来越丰富。

在《物业管理条例》时代，从事物业服务首先必须是企业法人，其次还应当具有相应资质。资质的设立提高了物业服务准入门槛，在物业服务市场初期为物业服务质量的保障发挥了重要的作用。

随着《物权法》其他管理人的设立，打破了物业服务资质的要求，只要是能够完成物业服务工作，就不再限于必须是物业服务企业，更不要求必须有相应资质了。

《民法典》第九百三十七条规定，物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。其他管理人既包括业主，也包括能够提供物业服务的其他组织及自然人。更是为提供物业服务的主体创造了更为宽松的准入条件。

02无名合同变有名

1999年实施的《中华人民共和国合同法》规定了十五个有名合同，所谓有名合同是指法律上或者经济生活习惯上按其类型已确定了一定名称的合同，又称典型合同。无名合同，是相对于有名合同的法律概念。又称为非典型合同，是法律上尚未确定一定的名称与规则的合同。无名合同是指《合同法》分则明文规定的十五类合同之外的合同。当时《物业管理条例》尚未出台，《物业服务合同》榜上无名也是情理之中的事。

《民法典》不仅规定了物业服务合同的定义，还规定了物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。为业主与物业服务人明确有关权利义务提供了指引。

03表决标准有新意

公共事务的表决历来就是困难的事，为此在《物业管理条例》中规定了业主共同决议的事项应当“过半”及“过三分之二”的表决原则。为了解决建设单位容易利用其作为大业主的影响侵害小业主的问题，《物权法》创设了“双过半”及“双过三分之二”的表决原则，提高了表决条件的门槛。

这一制度的创设极大程度上制约了建设单位损害小业主合法权益的行为，但随之而来的是业主大会难成立，表决事项难通过，维修资金难使用等，带来了一系列负作用。

《民法典》提高了公共事务表决的准入门槛，《物权法》规定的表决门槛为“应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加（简称双过半）”。而《民法典》规定为“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决（简称双过三分之二）。”

在提高表决准入门槛的同时，对于重大事项的表决条件予以降低，对于“筹集建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；”等三项事务的表决条件降低为“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。”同时将维修资金的使用划入普通事项的表决范围内，使得使用维修资金变得更加及时。

04高空抛物有人查

现代城市高楼林立，高空抛物伤人坏物的事件不断发生，更有甚者找不到实施高空抛物者，确定责任主体变得困难重重。曾经一度判决除了受害者本人之外建筑物所有的可能实施抛物行为的所有业主承担责任。为此冤枉了众多业主，人们不禁大呼“连坐”出土了。而物业服务企业除了增加监控设备以外，几乎也是束手无策，为此背锅之事更是成为家常便饭。

《民法典》明确了高空抛物的责任主体首先应当是侵权人，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。

物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止高空抛物的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。最后规定发生高空抛物的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。有了公安机关的介入将会使得查清责任人更容易，对于预防和打击高空抛物责任人将会起到重要的作用。

05应急处置有依据

2020年全社会经历着前所未有的疫情，疫情面前物业服务企业发挥了至关重要的作用。没有拨款，物业服务企业自己筹集；没有拨付的防疫物资，物业服务企业想办法自己购买；没有行政权力，被业主不理解，物业服务企业忍辱负重。物业服务企业肩负了太多的公共事务的管理责任。

《民法典》规定“物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。”使得物业服务人今后开展相关工作“名正言顺”了，更容易被业主理解和接受。

06拒绝交费不支持

住宅物业拒绝交纳物业费现象十分普遍。业主拒绝交纳物业费表面上影响的是物业服务企业的正常工作，实质上损害的是业主房屋的保值增值。业主不交纳物业费的原因多半是对物业服务的本质不了解，总是认为没有享受到物业服务，因此拒绝交纳物业费。

由于物业服务具有公共服务的属性，工作的对象多为公共设施设备、环境卫生、公共秩序维护等，基本不对业主的专有部分提供服务，因而很多业主认为没有享受到物业服务，不应该交物业费。

《民法典》规定：“物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”。以立法的形式予以明确，再加上普法宣传教育，随着时间的推移，越来越多的业主会正确理解物业服务的本质，欠费现象定会日益减少。

07工作措施有尺度

物业服务工作涉及的地域范围覆盖整个项目的占地，面对着成千上万的业主及其他人员，工作的内容涉及维修、养护、清洁、绿化、秩序维护等。物业服务中难免会发生人身或财产损失，物业服务企业感觉难以把握工作界限和责任界限。

《民法典》规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

所谓合理措施，法律并没有定义，也没有具体列举相应的情形。理解起来所谓的合理应该是在物业服务人自身的能力、条件、认知范围内采取的恰当的措施。如此既鼓励物业服务人去制止不法行为，又给物业服务人一道“免死金牌”，免除其相应责任，这样就会促进物业服务人敢于履行保护业主人身财产安全的义务。

08解除合同不任性

业主与物业服务企业是平等的民事主体，双方依法或依照合同约定享有对合同的解除权。解除合同本身是一件正常的事情，但是现实中物业服务企业弃管服务项目，业主随意解除合同的现象屡屡发生，对业主的生活秩序造成了极大地破坏。

《民法典》虽然赋予了业主可以解除服务期内《物业服务合同》的权利，同时也做了相应限制，即应当提前六十日书面通知物业服务人。

对于物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，视为不定期物业服务合同。物业服务人与业主都可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。解除合同，不再任性。

以上八个方面的内容基本上是《民法典》的新规定，对于物业服务行业的发展具有积极的作用和意义。《民法典》的颁布实施，将会使我们的生活更美好。(《中国物业管理》杂志2020年第6期)

作者李文生系中国物协法律政策工作委员会委员，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师，内蒙古自治区物业管理协会监事、法律顾问，呼和浩特职业学院教师，物业管理师；作者李婧媛系德国慕尼黑大学法学院留学生。