上海浦东率先出台物业费协商调整机制指导意见
物业费能不能涨？该怎么涨？具体涨多少？这些问题一直困扰着物业服务企业和行业管理部门。记者从浦东新区建交委获悉，《关于建立浦东新区物业服务费协商调整机制的指导意见》已经起草完成，不久有望出台实施。据悉，该指导意见也是全市首个物业费协商调整机制指导意见。
解决“不愿调”
破解“议价难”
建立合理、公开、质价相符的物业服务费协商调整机制，是《指导意见》的核心。浦东新区建交委相关人士指出，制定《指导意见》有着几个现实意义。
意义一是有利于强化政策导向作用，解决物业服务费“不愿调”的问题。据介绍，由于物业服务费原先多年受政府管控，前期物业服务费定价过低，业主委员会未组建的小区又不允许提价，造成物业服务费标准整体较低。已经成立业主委员会的调整物业服务费也困难重重，“部分住宅交付入住十多年，物业服务费从未调整过。”该人士告诉记者。
然而，这些年物业服务成本却存在刚性上涨，例如企业员工支出，按照最低工资标准计算，2004年是每月635元，到了2016年已经涨到每月2190元。如果物业服务费不调整，势必影响到物业服务的有效供给。出台《指导意见》，就是要向社会释放“物业服务费应与物业服务成本同向变动”的信息，发挥政策的导向作用，改变当前业主及业委会“不愿调、不想调”的思维习惯。
意义二是有利于破解“议价难”，解决物业服务费“不会调”的问题。物业服务费调整不像菜市场买菜那么简单，可以当面讨价还价进行交易，物业服务费调整涉及到成本测算和业主大会程序等多个环节，难度确实比较大。也正因为如此，小区业委会对调整物业服务费普遍有畏难情绪。
《指导意见》把物业服务费调整涉及到的成本测算考虑的因素、成本构成、物业费组成、基本程序等，告知业主、业委会和物业服务企业，将在很大程度上方便推进物业服务调整，可一定程度上缓解物业服务费调整的“议价难”，解决“不敢调、不会调”的问题。
物业费有公式
协商调整走程序
随着物业服务费政府管制成为历史，浦东新区建交委下属区物业管理中心及时组织力量加以研究和探讨。今年10月，该中心形成了《指导意见》征求意见稿，并征求各方意见和建议。而该《指导意见》的出台将使得物业费协商调整有规可循。
首先，《指导意见》明确了协商确定物业服务费标准的适用范围：已组建业主委员会的住宅小区，可由业主大会与物业服务企业协商；未组建业主委员会或虽已组建但是业主大会的执行机构业主委员会已无法正常运作的住宅小区，可由居民委员会代行业主委员会职责，组织召开业主大会会议决定。
物业服务费标准协商调整的原则也得到明确，包括物业服务成本与物业服务收费标准“同向变动”的原则、物业服务标准应优先保障住宅小区公共安全的原则、物业服务费调整由全体业主按少数服从多数共同决定的原则、物业服务收支情况公开透明的原则。
关于业主最为关心的物业服务成本、物业服务费用构成，《指导意见》以举例的方式，明确了物业服务定价成本组成部分以及不得计入物业服务支出或者物业服务成本的项目。同时，对于物业服务费标准计算问题，《指导意见》提供了基本公式供参考，让业主、业委会、居委会、物业企业明白物业服务费是怎么计算出来的。
此外，《指导意见》比较详细地描述了物业费协商调整基本程序的九大环节，如调整启动、服务成本及收费标准测算、召开沟通听证会、服务费调整方案公示公告、提交业主大会审议表决调整方案、新物业服务费标准公示等，让各方心中有底。
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