“零散”失管老旧小区如何实现物业管理覆盖
失管老旧小区物业管理一直是物业治理中的难点，设备设施不健全，居民物业缴费意识差等问题较为突出。随着《北京市物业管理条例》的施行，构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系的工作理念，给这些物业老大难问题提供了解决思路，今天，我们就来看北京市东直门街道如何积极探索在党建引领下，将物业管理纳入社区治理框架，破解中东街36号楼的管理难题吧！
基本情况
东中街36号楼位于东城区东直门街道东环社区，为东环广场项目回迁安置住宅。多年来，由于房屋产权性质不明、配套设施缺失、居民物业缴费意识淡漠、产权单位变更等原因，小区长期处于失管状态，停车难、环境差等问题一直困扰着小区的居民。2020年春一场突如其来的疫情，更是打破了小区的平静。在街道、社区的指导与支持下，由下派干部与居民积极分子一起，小区开启了临时封闭管理模式，在严格有效的管控下，小区居民顺利地度过了疫情防控的关键时期。随着疫情的持续向好，小区的管理何去何从，封闭管理的成果如何固化，整洁有序的小区秩序如何保持，成为小区大多数居民关心的问题。适逢《北京市物业管理条例》颁布实施，东环社区党委在东直门街道工委、办事处的指导下，积极探索党建引领下将物业管理纳入社区治理框架，破解36号楼的管理难题。
工作步骤
第一步：发挥党建引领作用，组建居民议事机构
36号楼是典型的楼房居住区，个体诉求差异大，如何汇集民意、引导民意、凝聚民意是首要问题，社区党委积极发挥党组织的引领作用和党员的模范带头作用，多次组织召开小区党员会议，宣传相关政策法规，与大家一起讨论小区管理存在的困难和问题，研究小区管理的路径和方法，党员成为了小区管理的排头兵。
5月20日，东中街36号楼小区功能型党支部正式成立，党组织成立后，社区党委又积极推动党员交叉任职，依法成立了小区物管会。在党员和居民的宣传发动下、街道相关部门的指导下，小区管理的方向和方法逐渐明朗，小区党支部和物管会通过召开居民会议、入户走访等方式，更大范围的收集居民业主对小区管理的意见建议，最终形成了36号楼封闭管理的初步意向。
第二步：规范服务和硬件提升并举，多方助力完善小区管理
封闭管理的初步意向形成后，东环社区党委将居民的需求和意向及时上报街道，街道工委办事处高度重视，由街道相关部门，根据小区实际和居民业主的意愿，为小区“量身定做”管理服务方案，物色服务主体，同时针对该小区硬件基础差、付费意识弱、户数规模小的特点，确定了“一个主体，两类服务，三项改造，四个阵地”的规范服务和硬件提升并举的整体方案。
由街道公共区域“大物业”服务方(北京城建物业)，为小区提供保安保洁等基础服务和入户收费维修等提升服务两类服务。多方筹措资金，对小区门禁、监控、绿化三方面进行硬件改造提升，为小区后续管理服务提供支撑，同时在小区内建设“暖心服务墙”、“爱心守望屋”、“楼门文化墙”、“阳光议事亭”四个宣传阵地，将小区党支部信息及职责，小区物管会信息及职责，居民公约、服务项目、收费标准、相关政策法规等小区管理相关信息公示公开，让居民百姓明明白白消费，清清楚楚履责，不断规范居住行为，明确权利义务，培养付费意识。
第三步：依法形成业主共同决议，实现民事民决
为保证小区各管理服务事项合法有效，东环社区在街道物业专班的指导下，采取书面签字的方式，就小区封闭管理事项（每户按月缴纳150元费用，由城建物业为小区提供保安、保洁、绿化三项基本管理服务）进行表决，48户业主中45户业主签字同意，业主户数赞同率93.75%，赞同业主专有面积占总面积的93.52%，最终形成了小区封闭管理服务业主共同决议，以法定的形式将多数业主的意愿固定下来，为小区服务管理的常态化打下坚实的基础，也为服务方下一步的管理服务提供了保障。
案例解读
东直门街道地处东二环外，辖区内像东中街36号楼这样的“零散”老旧小区有36个，占比达50%，且普遍存在设备设施缺失，规模过小物业服务成本高，居民物业付费意识差的问题。东中街36号楼通过成立功能型党支部、推动党员交叉任职、成立物管会，依托街道公共区域“大物业”管理机制，以疫情防控为契机，组织业主共同决定，形成了小区封闭管理，实现小区物业管理覆盖。《条例》将党建引领作为重大改革创新举措，推动物业管理工作从行业管理向社会治理转变。在党建引领下，逐步完善社区服务和设施，通过打造协商共建、共治共享的治理模式，实现了小区由“管”到“治”的良性转变。
普法进行时
参考《北京市物业管理条例》第三条、第四条、第八条相关规定。
第三条 本市物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，发挥党建引领作用。
第四条物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序，优化市场环境。支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理。
第八条 街道办事处、乡镇人民政府组织、协调、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建，并办理相关备案手续；指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责，有权撤销其作出的违反法律法规和规章的决定；参加物业承接查验，指导监督辖区内物业管理项目的移交和接管，指导、协调物业服务人依法履行义务，调处物业管理纠纷，统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动。