推进江南长兴厂区现代物业管理的几点想法
2006年9月公司接手江南造船集团公司物业管理，从那时起真正意义上的进入了厂区物业。三年来随着对江南长兴造船基地物业的覆盖，我们一直在探索、实践如何用现代的物业管理去适应满足现代造船、现代造船人的需要，以兑现“中船江南长兴物业管理与会务支持纲要”中所作的提供与世界一流造船基地相匹配的现代物业管理的承诺。虽然做了大量工作有所推进，但差距甚远。厂区现代物业管理是一门崭新的课题，没有样本和范例，需要不断研究和实践，为此谈几点想法：
一、现代物业管理的概念与内容
1、现代物业管理概念
所谓现代物业管理，就是把现代社会科学和自然科学的理论和方法综合运用于物业管理活动之中，使物业管理的理念思想、管理组织系统、管理方式、管理手段、管理人才、管理体制等全面适应现代企业的运行和发展，把物业管理的效率和效能尽可能发挥出来。
2、现代物业管理的基本内容
（1）管理理念：理念是根本，决定了工作思路、目标和定位。现代物业管理的理念是“以人为本，业主至上，服务第一”“精益求精，追求卓越”，想方设法为业主排忧解难，努力为业主创造舒适安全的工作、生活环境，赢得业主长久的信赖，使企业在竞争中生存并不断发展壮大。现代物业管理突出强调的是管理者及员工的综合素质，这是基础。
（2）有严密的组织管理系统，这是管理组织中为实现预定的整体目标而由人、职位、任务和各种相互关系构成的系统，它通过明确的目标任务结构协作关系以及各部门的职责、权限来调整各管理子系统成员活动，不断优化组织的适应现代管理的要求。
（3）管理方式、方法的不断创新。方式是开展工作所采取的方法和形式。方法是解决问题的门路、程序。现代物业管理要求物业管理公司的管理方式方法要围绕着在符合客观规律的基础上富于艺术，并不断创新。
（4）管理手段现代化。管理手段是指用于管理活动的工具和设施。现代化的管理手段要求工作中尽量采用先进的信息传递、处理设备、先进检测、监控装置、电子计算机和网络化，以及机械化，促使管理服务工作达到经济、准确、及时、高效。离开了现代管理手段是很难获取高水平的管理。先进的现代管理手段可以有效地减少人力、物力和时间，极大的提高工作效率。
（5）必须高度重视人力资源的现代管理，要根据自身经营发展需要，建立起一套有关人才培养、选拔、考核、提高的科学合理的体系，使管理人才在实现现代物业管理中发挥强有力的作用。
（6）管理法制化。管理法制化是将管理工作制度化、规范化和程序化，能进一步按照合同、协议明确甲、乙双方之间的关系、权利、义务，是实现现代物业管理的根本保证。
3、结合江南长兴厂区的特点，不断探索，稳步推进。
我认为以上这些现代物业管理的基本要素完全适用江南长兴厂区现代物业管理。但是我们也应看到厂区物业管理有其特征，它区别于一般意义上的管理服务，其根本就是要满足现代造船快节奏生产和造船人的需要，实现全天候全方位的综合性后勤保障服务。在服务内容上，除了常规的保洁、工程维修、生活设备设施管理、绿化养护之外，还有、会务庆典、试航等较多的特色延伸服务。在服务对象上，有一般员工、有领导、还有船东、船检、外商以及军代表，对不同档次人员，应按不同要求、标准提供服务，为他们提供和营造一个安全、温暖、快捷、方便、清洁、舒适的工作环境。再则是中船长兴造船基地是个全新的企业，新厂房、新设备、员工多、规模大，因而管理难度大。
因此，我们在研究工作、制定计划时必须考虑这些诸多因素和特点。同时，我们要循序渐进，有计划、有目标地分阶段有针对性的一步一步推进。创新、建树、实践与世界一流造船基地相匹配的物业管理模式、理念、水平。
4、目前我们的管理服务与现代物业管理的差距
对现代物业管理的基本概念、内容以及江南长兴厂区现代物业管理的特点特征有了基本了解和认识以后，检查对照我们目前管理服务状况，差距是明显的，主要是：
（1）员工的理念转变较慢，“以人为本，业主至上，依法管理”的公司管理理念还没深深扎根。综合素质、服务水平还不能满足现代造船快节奏和现代造船人的需求，表现在标准要求不高、工作节奏较慢，工作讲规范、讲程序没成为一种自觉行动，因此经常会犯低级错误。
（2）“精细管理，精益求精，追求卓越”意识不强。公司推行的较先进的现代管理服务举措，如“三不一消除”、“3DS”、网格化管理虽在执行，但落实得不够扎实，起伏较大。在质量控制、考核、检查、激励机制方面力度不够。
（3）管理方法、管理手段还比较陈旧落后。方法上“人治”多于“法治”。手段上先进的计算机及智能化、网络化应用不够，如人事考勤、绿化养护、工程维修管理、保洁管理、物料领用管理、档案管理等，因此员工工作积极性没能充分调动，工作效率较低。
（4）在管理和服务上，现代先进的工具设备较少，有些还比较原始，人力成本较大，如保洁、绿化养护。体现不出现代管理和专业管理水平。
（5）基础管理工作还不扎实。如员工的培训，各种操作流程的完善，对员工绩效挂钩有效考核，各种基础台帐的建立完善等。
对于这些差距，我们已清醒地认识到。在推进现代物业管理的过程中，不断创新，必须通过艰苦的努力，才能够缩小并最终实现规定的目标。
如何做到物业后勤保障与一流企业相匹配，我认为除了在一整套思想组织体系之外，还必须保证服务“时间”上是全天候的，“空间”上是全方位的，“质量”上是可控的，“标准”上严格执行合同的。
近期生产线都在推行“5S”标准管理。“5S”是指整理、整顿、清扫、清洁、素养。旨在倡导优雅的工作环境、良好的工作秩序、严明的工作纪律，提高工作效率，生产精密化产品，减少浪费，节约物料成本和时间成本，确保安全生产，这是现代企业管理的一个重要举措。这些对我们工作是一个很好的借鉴和促进，我们的管理服务应随时调整，积极配合。以提供安全、快捷、方便、优质的服务为出发点，以创导、创造、维护、舒适的工作生活环境为重点，以优化延伸特色服务为亮点，使服务上一个台阶，真正适应满足造船和造船人的需要。
5、对江南长兴厂区现代物业管理标准的理解
我认为江南长兴厂区现代物业管理的根本标志，就是看能否适应和满足现代造船生产需要，管理和服务是否得到业主认可。
具体地说做到以下几条：
（1）有一套符合现代企业发展管理服务的理念。
中船长兴造船基地是当今世界比较先进的造船企业，无论在管理上还是工艺流程、技术装备上堪称世界一流。作为后勤保障重要部分的物业管理必须与之适应和匹配，要有一套符合现代企业管理服务的先进理念，去指导和引领物业工作的开展。我认为先进的现代物业管理服务理念，应该是“以人为本，业主至上，服务第一”，在管理服务质量上要“精益求精，追求卓越”。在服务态度上想方设法为业主排忧解难，急造船人所急，想造船人所想，真正满足现代造船生产的需要。
（2）有一套融合江南百年老厂企业文化的本公司文化和企业精神。
江南造船厂是一个具有143年历史的老厂，发展至今已集聚了深厚的文化底蕴，特别是“自强不息，打造一流”、“爱国奉献，求实创新”的江南精神，锤炼和激励了一代又一代的造船人。作为传承了江南血脉的海鸿福船物业有幸承接了中船江南长兴的物业工作，理应创造性地融合到江南精神和企业文化中去。企业文化是一个企业的精神支柱，海鸿福船物业在现代物业管理中要不断弘扬“江南精神”，并创建自己的品牌特色，以“实施一流的管理、提供一流的服务、办成一流的企业、创造一流的效益”为目标，以“开拓创新、争上一流”为企业精神。通过不断地努力和探索，推进企业发展。
（3）有一支富有朝气、活力、肯学习、懂管理、素质较高的管理团队和能吃苦、技术硬、拉得出、打得响的员工队伍。
现代企业的一个重要标志就是要有一支综合素质较好的员工队伍。同样，现代物业管理必须是以专业的、一流的员工队伍为基础，而且这是关键。因此，要抓住“人”这个重点，化大力，通过各种途径培养和造就一批有用的“人才”，以此推进现代物业管理。
（4）有一套严密的规章制度、质量控制体系以及服务规范和操作流程。
规章制度、质量控制、服务规范、操作流程说到底就是企业的标准化管理，是企业组织现代化生产，实现企业科学管理，提高产品（服务）质量水平，降低消耗，增加效益的重要手段。对促进技术进步，合理配置资源，组织高效的生产（服务）起着十分重要的作用。我们要积极引进和学习，并不断探索创新先进的管理制度和管理方法，使之成为推进现代化管理的重要保证。
（5）有一套先进的管理手段（如人、财、物的网络管理）。
这是现代管理必不可少的，离开了先进的现代管理手段是很难获取高水平的管理的。先进的管理手段可以有效地减少人力、物力和时间，极大地提高工作效率，尤其是电子计算机在各领域的应用。因此，要不断开发、研制软件的应用和推广，以发挥先进管理手段的强有力作用。
（6）有一套适合管理服务的较先进的工作装备。
古人云：“工欲善其事，必先利其器”，要与一流的企业相匹配。除了上面所说的先进管理软件上相适应，硬件上应适当的投入，不断更新，引进必要的工作装备，以反映和体现现代专业管理服务的水平和形象，这也是现代物业管理的重要条件。
通过这些先进的管理和举措实施，使厂区环境面貌整洁、舒适、员工工作环境舒心，特色服务到位，满足前方生产需求，体现厂区现代物业管理。
二、实践江南长兴厂区现代物业管理分阶段目标实施措施与设想
虽然我们已经全面管起了厂区物业，但推行现代物业管理应该还在起步阶段，还在不断地摸索和研究，并不断地实践。公司提出的“创一级企业资质，树江南长兴品牌”的工作目标，对加快推进厂区现代物业管理更增强了紧迫感。尽管在实际工作中还会碰到很多困难，但我们的目标是坚定不移的。认真学习，勇于探索，努力实践用二年的时间争取在实践厂区现代物业管理上取得明显的成果。第一阶段，用一年的时间抓好基础管理，因为我们基础管理是相当脆弱的。主要表现在：员工的素质参差不齐，制度执行不力，服务质量和工作规范没达到应有的标准，成本控制还有很大潜力。因此：
1、抓好队伍建设，因为人的因素是最重要的。首先是管理团队的素质，加强培训，学习先进的理念，提高效率，要采取走出去请进来的方式，学人之长，补己之短。其次是对于一般员工，重点是加强工作责任心和技能培训，岗前、岗中、现场培训缺一不可，通过常抓不懈，以提高综合素质。
2、抓好服务工作的规范化和程序化，厂区各物业服务中心都要编制各工种的工作流程图，并严格按工作流程图开展工作。包括工具的定点规范摆放，加强督察，在提高工作效率，提供规范服务的同时，减少人力、财力、时间等资源的浪费。
3、继续以“三不一消除”和“3DS”为抓手，完善网格化管理，并加强检查考核。“三不一消除”重点抓难看的地方和清理死角，结合生产线开展的“5S”管理，推进环境建设。3DS重点抓巡视覆盖面及发现问题整改的及时性，以提高工作质量。
4、合理配置人员，科学安排劳动力，控制用人成本，降低物料消耗，努力降本增效。
5、规范执行合同，加强与业主沟通，建立和完善互通机制和平台，定期与业主方交流，倾听业主意见，并及时反馈他们提出问题的处理意见和结果，并使我们的工作得到他们的理解和支持。
第二阶段，在基础管理工作做扎实的基础上，再用一年时间，将厂区现代物业管理进一步推进。那就是“精益求精”“追求卓越”管理上做到精细，服务上做到优质、高效，成本消耗上最低的较佳状态。在管理方面，生产线应导入ISO9001—2000质量管理体系来提升项目管理水平及标准化，为提高效能，提高工作效率，应创造条件探索物业管理网络平台，在人力资源、物资采购、工程管理上首先推广应用。在硬件方面，再增加适当的投入，以人为本，改善员工的劳动强度。特别是保洁方面可以添置一些小型的美观清扫保洁机械，一是提升我公司专业管理服务的形象，二是现代物业管理必不可少的条件之一。
以上是我关于对推进江南长兴厂区现代物业管理的一些认识和想法，我认为只要我们认定目标，认真苦练内功，扎扎实实，一步一个脚印工作，江南长兴厂区现代物业管理美好愿望一定呈现。公司提出的创一级企业资质，树江南长兴品牌的目标一定能实现！
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